Поиск:
На главную Написать письмо Карта сайта
Галерея работ - 2003-2008 Проекты домов на продажу Репортажи со строек - 2007-2008


 

Статьи по темам > Организационные вопросы строительства и ремонта > Покупка участка (основные этапы и подводные камни)

Покупка участка (основные этапы и подводные камни)

13.03.06

Предъявите документы

После того как вы определились с выбором участка, самое важное - проверить документы. Прежде всего при первом знакомстве или при повторной встрече с продавцом необходимо посмотреть его паспорт и оригинал свидетельства на право собственности на землю, чтобы убедиться, что земля принадлежит именно данному лицу. Если же вам показывают только копию, заверенную нотариусом, либо по каким-то причинам отказываются представить свидетельство, то лучше от сделки отказаться. Копию свидетельства могут выдать в случае, когда участок находится под арестом или когда само свидетельство изъято, если участок является предметом судебного разбирательства.
 
Если продавцом выступает риэлтер, также следует проверить документ, удостоверяющий его личность, и обязательно наведаться в агентство недвижимости - посмотреть лицензию, выяснить, работает л и там этот человек, ознакомиться с документами, на основании которых продаётся данный земельный участок. Свидетельство о собственности.
 
С 1997 года по настоящее время свидетельства о собственности на землю выдаются на бланках синего цвета. В свидетельстве указано:
  • кем и когда оно выдано;
  • на основании каких документов;
  • кто является собственником земли;
  • сколько земли выдано;
  • статус участка;
  • кадастровый номер участка.
Кроме того, в свидетельстве поясняется, имеетли участок обременения, предусмотренные Земельным кодексом. Например, земельное владение расположено близко к реке и находится в водоохранной зоне. Пользоваться таким участком можно, а вот производить его застройку нельзя. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда. Надо иметь в виду, что они сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.
 
В случае если на участке стоит дом, продавец также обязан представить свидетельство о собственности на него, куда внесены сведения обо всех постройках, расположенных на территории участка: сарай, туалет, летняя кухня и т. д. Здесь могут находиться и незарегистрированные небольшие строения - гараж или теплица, но если расположение объектов соответствует пожарным и градостроительным нормам, их введут в эксплуатацию и впишут в свидетельство. Проблемы возникнут с домом, построенным без разрешения архитектурного отдела районной администрации.
 
С 2005 года такие объекты вводятся в эксплуатацию только через суд. Данная процедура занимает довольно много времени, к тому же здания, возведённые с нарушением пожарных и градостроительных норм, поставить на учёт практически невозможно. Поэтому сделку стоит отложить до оформления продавцом всех правоустанавливающих документов на постройку.
 
Кадастровый план. В соответствии с Земельным кодексом РФ объектом купли-продажи являются только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учёт. Таким образом, к свидетельству на право собственности обязательно должен быть приложен кадастровый план. В нём указаны категория земли, количество соток, сведения о частях земельного участка иегообреме-нениях, а также имеется план границ участка.
 
Бывает, что согласно свидетельству его размер составляет 10 соток, а по кадастровому плану -8(2 сотки заняла пролегающая рядом дорога, или соседи передвинули забор). Это значит, что в распоряжении владельца будет только 6 соток. В таком случае лучше либо отказаться от сделки, либо попытаться сбить цену. Если подобное несоответствие выявит ся после совершения сделки, требовать что-либо от продавца будет бесполезно.
 
Государственный кадастровый учёт земельного участка проводит Департамент земельных ресурсов в течение месяца со дня подачи заявки. Стоимость оформления документа 456 руб. Кадастровый план составляют в двух экземплярах, один из которых отдают на руки заявителю, а другой хранят в департаменте. Приём и выдача документов осуществляются в режиме «единого окна».

Статус участка

 Земли в Российской Федерации разделены на семь категорий, из которых только пять представляют интерес для граждан:
  •  земли сельскохозяйственного назначения (бывшие пашни);
  • земли поселений;
  • земли особо охраняемых территорий и объектов;
  • земли лесного фонда (не выделяются с 2000 года);
  • земли водного фонда.
В зависимости от назначения и вида разрешённого использования земель на них либо разрешено, либо запрещено возводить капитальные строения. Чтобы выяснить, возможно ли строительство на приобретаемом земельном учаане, следует обратиться в земельный комитет района. Здесь вам дадут необходимую информацию.
 
Например, земли, предоставленные для огородничества, не предусматривают возведения капитального дома. Иное дело, если меняется целевое назначение участка. Скажем, если его можно использовать для занятий садоводством, то тогда сооружение жилого строения разрешено, правда, без права регистрации проживания в нём и регистрации хозяйственных построек. Разрешена застройка и расположенных в черте поселений приусадебных земельных участков, которые предоставлены для ведения личного подсобного хозяйства, а также участков, выделенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Владельцу дачного участка предоставлена возможность возведения жилого дома как с правом, так и без права регистрации проживания в нём.
 
Стоит пояснить, что отличие жилого дома от жилого строения состоит в том, что первый имеет инженерные коммуникации, необходимые для постоянного проживания в нём (свет, вода, канализация, газ), а второй может и не иметь всех этих благ цивилизации или их части. Построенный дом принимает по акту сдачи-приёмки комиссия муниципального образования, после чего его включают в соответствующий жилищный фонд и ставят на учёт в органах БТИ.
Дополнительные документы. Если предыдущий владелец участка приобрёл его у собственника в результате сделки, понадобится договор купли-продажи (мены, дарения). Если же он достался продавцу по наследству, то потребуется соответствующее свидетельство или договор дарения. Не нужно бояться приобретения земель, переданных по наследству. Наследник вступает в свои права в течение полугода, в это же время должны предъявить свои права и другие родственники. Только через шесть месяцев наследник получает возможность продать предмет наследования. Если претендующие на долю имущества объявятся после оформления сделки, нового владельца это не коснётся.
 
Единственное, что они могут сделать - это потребовать часть денег у наследника за проданный участок. Кроме того, продавец обязан представить документы об уплате налогов на землю и строения, а если речь идёт об участке в садовом товариществе - подписанную председателем справку об отсутствии задолженности. В противном случае, став новым владельцем земли, вы будете отвечать по старым долгам. Чтобы избежать недоразумений с родственниками продавца, необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга (или супруги) на сделку (продажу). Стоит такой документ 500 руб. Если вы не уверены в психическом здоровье продавца, нелишним будет потребовать справку о его дееспособности, так как невменяемость на момент свершения сделки может стать причиной признания её недействительной.

Договор купли-продажи

Это главный документ, подтверждающий факт покупки (продажи) земельного участка. Договор заключают в письменном виде, по желанию сторон он может быть составлен и заверен у нотариуса. В договоре определены предмет сделки, обязательства сторон, указаны обременения, условия оплаты. Здесь же оговаривается, кто несёт расходы по оформлению документов. При подписании договора необходимо очень внимательно сверить данные свидетельства о собственности и кадастровые номера на участок и существующие строения.
 
Один из самых важных пунктов соглашения - условия оплаты. Часто сумму сделки в договоре занижают. Таким образом продавец просто уходит от налогов. Для покупателя лучше указывать в договоре настоящую сумму покупки. Налог, конечно, будет выше, но при расторжении договора купли-продажи или в случае признания его недействительным покупателю возвратят не фиктивную, а реально потраченную им сумму. Помимо этого, не стоит забывать и о таком аспекте, как имущественный вычет при определении налоговой базы по НДФЛ при покупке жилого дома. Он равен сумме, израсходованной на его приобретение, но не выше 1 млн руб. (ст. 220 Налогового кодекса РФ).
 
И наконец, если до истечения трёх лет с момента покупки собственник решит продать приобретённую недвижимость, вместо использования права на имущественный вычет налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов от продажи недвижимости на сумму документально подтверждённых расходов.
 
Составление договора целесообразно поручить опытным риэлтерам или юристам (стоимость услуги - от $ 100 до $ 500). В случае если договор составлял сам продавец, нужно проконсультироваться у специалиста.
 
Договор купли-продажи вступает в силу через три недели со дня его подписания. Переход права собственности по договору к покупателю происходитлишь после его государственной регистрации в Регистрационной палате (в Москве это Москомрегистрация) и выдачи нового свидетельства о собственности. Госпошлина за проведение регистрации прав на недвижимое имущество для физических лиц составляет 500 руб., срок регистрации - от 1 до 1,5 месяцев.

Водоохранная зона

Использование земли в водоохранной зоне связано с определёнными сложностями. Так, например, при строительстве дома в такой зоне без согласования проекта с бассейновыми или территориальными органами Федерального агентства водных ресурсов не обойтись. Это отражено в документе, удостоверяющем право на земельный участок. Правда, многое зависит оттого, находится ли участок в границах поселения, для которого разработан и утверждён генплан, или нет.
 
Если генплан есть, то проблем с застройкой не будет, потому что все требования законодательства учтены пои зонировании территории. В противном случае хлопот не оберёшься. Но конкретные размеры водоохранных зон определены по каждому водному объекту отдельно и варьируются от 100 до 500 м. На этих территориях действует специальный ре-жим застройки, здесь не разрешено мыть автомобили, заправлять топливо, складировать удобрения. Возводить коттеджи и садовые домики в большинстве случаев можно, но при условии строгого выполнения требований закона. Один из важнейших его пунктов - наличие в постройке системы водоотведения (канализации), подсоединённой и поселковой. Кроме того, должен быть обеспечен свободный доступ населения к водоёму (реке). Если же ширина водоохранной зоны менее 100 м, а крутизна склона более 3°, то в таком месте вообще запрещено выделение дачных и садово-огородных участков. В пределах прибрежной зоны (15-50 м) возможно предоставление участков только для объектов водоснабжения, рекреации, рыбного и охотничьего хозяйства, водозабора, портовых и гидротехнических сооружений. Участки под индивидуальное строительство в береговой зоне сегодня не выделяются.

Средство от мошенников

Продажу участка и сбор документов для оформления сделки можно поручить риэлтеру или юристу. Доверчивых граждан, опрометчиво выдающих так называемую генеральную доверенность малознакомым людям, у нас пока предостаточно. Между тем в российском законодательстве отсутствует понятие «генеральная доверенность», соответственно не установлены и какие-либо требования к ней. Как правило, под этим документом подразумевают доверенность с максимально широкими полномочиями - вплоть до права распоряжаться всем движимым и недвижимым имуществом доверителя, совершать с ним любые сделки, получать по договорам деньги и т. п.
 

Доверяй, но проверяй

Чтобы проверить, находится ли участок под арестом или судом, покупатель может направить запрос в регистрационную палату, указав в нём, почему его интересует та или иная информация. Там же можно выяснить, не заявлял ли настоящий собственник земли о потере документов на участок, который вам пытаются продать. отрудники регистрационной палаты в течение 10 дней обязаны дать ответ. Стоит такая услуга 100 руб.